3. 지적의 성격
(1) 지적의 특성
지적은 제도적으로 국가에서 토지의 세금을 받기 위한 기록의 출발로 시작되어 토지의 명확한 소유 구분과 토지 기록의 정호화를 위하여 현대에 와서 본격적으로 발전되기 시작하였다. 지적은 토지의 기록으로서 행정적 기술적 행위가 종합적으로 성립되어 다양한 특성을 가지고 있으며, 그 특성은 역사성,공개성, 전문성과 안전성으로 나누어지고 있다.
1) 역사성
지적은 토지에 대하여 과거부턴의 변화 자취를 기록하고 오랜 기간동안 커다란 변화 없이 계속 유지되는 것이기 때문에 역사적이며 영구적인 특성을 가지고 있다. 지적은 제도적으로 국가가 토지에 대한 세금을 효율적으로 관리하기 위해 만든 세지적에서 부터 출발하여 법지적으로 발전되고, 이를 바탕으로 다목적 지적을 추구하고 있는 것이 역사적 변천 과정이다. 또한 지적은 토지에 대한 최초의 기록을 그대로 유지하면서 필요한 사항을 언제든지 정리하도록 되어 있다. 즉 하나의 필지가 둘 이상의 필지로 나누어져 토지의 크기가 달라지고, 토지의 용도와 권리가 변경되는 것 등을 계속 정리하여 과거부터의 흔적을 찾아 볼 수 있도록 하고 있다. 지적의 창설은 막대한 국가 예산의 투입과 오랜 기간에 걸쳐 완성되는 것으로서 한 번 생겨난 제도를 새로이 변화시킨다는 것은 여러 가지 어려움이 따르기 때문에 우리 나라는 근대 지적 제도가 창설된 이후 약 80여년이 지난 오늘날까지도 커다란 변화 없이 계속 유지 관리되고 있다. 또한 지적 공부를 지적 서고에 영구히 보존토록 하고, 천재 지변 등의 위난을 피하기 위하여 필요한 경우를 제외하고는 지적 공부를 시,군,구의 청사 밖으로 가져 날 수 없도록 하며, 지적 공부의 화재,도난,파손 등 위험이 없도록 지적서고 관리를 철저히 하고 있다.
2) 공개성
지적은 토지의 공적 기록으로서 토지 소유자의 필요에 의하여 지적 공부에 등록된 기록을 변경하거나 여러 사람에게 이익이 될 수 있도록 하기 위하여 개방하는 것으로서 민원인을 위해 공개되는 특성을 가지고 있다. 지적 공부에 등록되어 있는 기록 내용을 변경 정리하는 것은 국가에서 직권으로 조사하여 결정하는 경우도 있지만 대부분 토지 소유자인 민원인이 국가에 신청하여 정리되고 있으며, 지적 공부의 등본 발급과 열람의 경우도 민원인의 신청에 의하여 이루어지므로 지적은 토지 기록과 지적 공부 관리의 행정사무로서 민원과 밀접한 관계를 가지는 특성이 있다. 이와 같이 지적은 미원 행정 사무로서 지적 업무를 수행하는 공무원과 지적 측량사들은 국민에 대하여 충실한 봉사와 행정의 책임을 가지는 직업 윤리 자세가 필요하다. 지적 민원 행정은 곧 서비스로서 민원인의 필요한 요구에 대해 토지 지목의 변경, 토지의 분할,합병, 토지 소유자의 정리, 토지의 경계 확인, 지적 공부의 열람 및 등본 발급 등을 처리해 주는 기능과 미원인의 의문 사항을 해소하여 주는 상담 기능이 있다. 이러한 지적 민원 서비스는 누구에게나 동일한 양과 질로서 공평하게 제공되어야 하며, 공익의 원리에서 객관적이고 윤리적이어야 한다. 토지에 대한 기록은 국가의 편의만을 위하여 쓰여지는 것이 아니라 항상 일반 국민에게도 공개하여 누구나 알고 활용할 수 있도록 하는 것이다. 즉 지적 공부의 열람 및 등본 발급과 지적도에 등록되어 있는 필지의 경계를 지상에 표시하는 것 등은 지적공개주의 원칙에 의하여 이루어지는 것이다. 따라서 지적은 정확하게 토지를 등록하여 완전한 공개기능을 확립하여 국민의 토지 소유권을 보호하고 공신력 있는 토지 정보 데이터로서 항상 국민이 자신의 토지 관리에 참여 할 수 있도록 보장되어야 한다.
3) 전문성
지적은 토지에 관한 자료를 조사하여 기록하고 토지의 형태를 측량하여 도면으로 정확하게 표현하는 것으로서 전문적이며 기술적인 특성을 가지고 있다. 지적 공부에 등록되는 토지의 소재·지번·지목·면적·소유자·경계 및 좌표 등은 정확한 토지 조사와 지적 측량에 의하여 결정되며, 이러한 결정 내용은 정해진 형식에 맞추어서 기록하고 토해적으로 표현 한다. 따라서, 토지 조사와 지적 측량 작업은 행정적·법률적 전문 지식과 고도의 측량 기술 등을 갖추어야만 할 수 있는 것이다. 이와 같은 전문 지식에 대해서 구체적으로 살펴보면 다음과 같다.
(가) 기술 지식
토지에 대한 기록은 과게에는 지면에 기록하였으나 현재에는 지적 파일에 기록하고 있으므로 지적 전산 시스템의 운용 및 이용에 관한 전문지식이 필요하며, 향후 도면의 전산화가 이루어지면 더욱 필요성이 강조된다. 또한 토지의 면적과 경계 및 좌표를 결정하기 위하여 시행하는 지적 측량과 측량 성과에 의한 도면의 정이른 신속하고 정확한 고도의 기술이 필요하다.
우리 나르는 국가 기술 자격법에 의한 지적 분야 기술계 및 기능계 자격증을 취득한 사람에 한하여 지적 측량 업무에 종사할 수 있으며, 지적 사무를 담당하는 공무원으로 임용될 수 있다.
(나) 법률 지식
토지를 등록하고 공시하기 위한 법률은 지적법, 부동산 등기법, 측량법 등이 있으며, 이 중에서 지적법은 토지 등록 공시에 관한 기본법이다. 또한 토지를 지적 공부에 등록하는 절차와 이에 따르는 지적 측량 및 그 정리에 관한 사항등을 규정한 지적법은 실체법적 성격을 지닌 절차법이며, 이믜법적 성격을 지닌 강행법의 성격을 띄고 있다. 이러한 지적법은 토지등기·토지평가·토지 과세·토지 거래·토지 이용 계획 등에 관련되는 여러가지 법률과 상호관련되어 운영하므로 이에 대한 법률적 전문 지식이 있어야 한다.
(다) 행정 지식
지적은 행정기관이 행하는 국가 사무로서 지적 공부의 보존·관리 및 지적 측량 기준점의 관리 드의 지적 관리 행정 토지의 이동 신청과 지적 공부 열람 및 등본 발급 둥의 민원 행정, 국토 정보 데이터 베이스의 관리 및 정보 제공, 지적 측량 대행 기관의 지도·감독등을 능률적으로 수행하기 위한 행정적 전문 지식이 있어야 한다
4) 안전성
지적은 토지 등기. 토지에 관련된 세금 부과, 토지를 사고 파는 거래, 토지 이용을 계획하는 것 등 토지의 행정적·경제적·정책적 활동에 이용되는 중요한 기초자료로서 이용의 편리와 정확한 기록 등을 바탕으로 한 안전성을 가진 정보의 특성을 가지고 있다. 토지는 국가와 국민의 중요한 재산으로서 이에 대한 여러 가지 현상의 기록은 정확성과 신뢰성을 갖추어야 가치가 있는 것이다. 즉 지적을 만드는 입장에서는 정확해야 하고, 이용하는 입장에서는 신뢰하여야만 자료의 이용 가치로서 안전성이 추구되는 것이다. 우리 나라에서는 지적 공부에 등록하는 일필지의 경계와 좌표 및 면적을 결정하기 위하여 실시하는 지적 측량은 지적법에서 규정하고 있는 지적 측량의 목적과 대상 및 방법, 지적 측량을 할 수 있는 자격 등에 따라 이루어지는 기속 측량으로서 정확성을 유지할 수 있도록 운영되고 있다. 또한 지적 공부에 등록하는 면적 단위, 지목 구분, 측량 방법 및 절차, 지적 공부의 정리 방법 등 지적 사무에 대한 모든 사항을 지적 법령에 규정하여 지적 사무가 전국적으로 무두 통일이 될 수 있도록 하고 있다. 이와 같이 행정적·기술적 지적 사무는 지적 법령의 규정에 의하여 토지를 정확하게 등록하고 공시되므로 신뢰성이 있으며, 이를 이용한 토지 활동의 기초적 정보는 안전성을 가지고 있다. 일반적으로 자료와 정보는 구별된다. 자료란 사람·조직·대상물·사건·현상 등을 특정화 하기 위한 수치적 또는 상징적 표현이며, 정보는 수집된 자료를 이용자의 목적에 따라 기록·분류·정리·요약 등 여러 가지 자료의 처리 과정을 거쳐 작성된 현재와 미래의 의사 결정에 유용한 지식이다. 이와 같이 사실 자체만을 나타내는 자료는 가공 과정을 거쳐 출력되는 정보와 차이가 있으나 자료 자체가 정보의 역활을 하기도 한다. 지적은 여러가지 데이터를 수집해 놓은 속성 자료와 지리적 특성을 표시한 도형 자료로 구분되어 지는데 이 두 가지 자료를 합성 가공하면 토지와 관련된 정보로서의 역활을 하게 되는 것이다. 또한 자료 자체의 독립된 속성 즉 지번·지목·면적·경계 등은 토지 등기부의 창설, 토지 평가, 토지 거래, 토지 이용 계획 주소 표기 등 토지 활동의 중요한 정보원이다.
(2) 지적의 기능
지적은 토지에 대하여 일정한 사항을 조사·측량하여 등록한 것이다. 지적의 기능이란 지적이 행하는 모든 역할과 활동을 의미하는 것으로서 지적이 지니고 있는 특성에 따라 다양하게 이루어지고 있으며, 토지의 횽률적인 관리와 국민의 토지 소유권 보호 등을 위해 행정적·사회적 측면과 관련 지어져 주요한 역활을 담당하고 있는 것이다.
1) 토지 등기의 기초
등기란 부동산의 표시 또는 부동산의 상황과 그에 대한 일정한 권리관계를 법률에서 정하는 절차에 따라 등기부라는 공적인 장부에 기재하는 국가 사무이다. 토지 등기는 토지에 관한 권리 관계를 국가 기관이 공적으로 증명하여 일반에게 널리 알림 으로써 토지 거래가 안전하고 원활하게 이루어지도록 하는데 목적이 있다. 지적은 지적법을 근거로 하여 토지를 지적 공부에 등록하며, 그 토지 등록은 법적 효력을 가지게 되어 공적 확인 자료로서 공시 기능이 있으므로 이를 통하여 등기부가 창설된다. 등기부에 등기되어 있지 않은 토지에 대하여 새로이 등기부를 만들어 소유자를 기재하려면 우선 토지 대장 및 임야대장에 자기 또는 재산 상속인이 소유자롷 등록되어 있는 것을 증명하여야 성립이 되는 것으로서 모든 토지는 지적 공부에 일차적으로 등록한 후 이를 근거로 토지 등기가 이루어지는 것이다. 예를 들면, 바다를 흙으로 매립하여 토지가 되었다면 먼저 지적법에 의하여 현지 조사 및 지적 측량에 의해 토지 소재,지번, 지목, 면적, 경계, 소유자 등을 지적 공부에 등록한 후 등록된 내용을 기초로 하여 등기부를 작성하게 되는 것이다. 또한, 등기선 토지 대장 또는 임야 대장의 등록 사항을 변경한 후 이를 근거로 토지 등기부의 등기 기재 사항에 대한 토지 표시 변경 등기를 하여야 한다. 이와같이 우리 나라의 토지 등록 제도는 지적과 등기로 이원화되어 있어 서로 상호 보완과 의존적인 불가분의 관계를 가지고 있으며, 먼저 지적 공부에 등록한 후 그 등록 사항을 토대로 토지에 대한 등기부를 개설하는 『선등록, 후 등기 원칙』을 채택하고 있기 떄문에 지적 토지 등기의 기초가 되는 역할을 하는 것이다.
2) 토지 감정 평가의 기초
토지 감정 평가는 토지의 겨제적 가치를 판정하여 그 결과를 화폐 단위의 금액으로 표시하는 것으로서 토지의 합리적 손실 보상, 토지 거래의 적정한 가격 산정, 토지의 공평한 세금 부과·징수 등을 위하여 필요하다. 우리 나라의 토지 평가는 옛날부터 토지의 세금을 받기 위하여 생산성이 있는 토지를 비옥의 정도에 따라 상·중·하로 등급을 정하였으며, 토지 조사 사업 이후 토지 가격 조사로서 시가, 임대가격, 토지 및 임야 등급, 기준 수확량 등급을 평가하여 지적 공부에 기록되어져 왔다. 토지의 가치는 토지의 위치, 모양 및 형상, 용도 및 성질, 이용의 편의 성, 주변 지역의 여건등 물리적 특성에 따라 차이가 있으므로 이를 감정 평가하는데는 다양한 토지 관련 자료의 조사·분석에 의하여 이루어져야 한다. 따라서, 지적 공부에 등록되어 있는 토지의 소재·지번·지목·소유자 등 속성 자료는 토지의 위치, 토지의 용도, 토지의 크기, 토지의 권리 형태, 과세기준 가격 등의 객관적 판단 자료가 되며, 경계가 등록된 도형 자료는 토지의 방향성, 토지의 형태, 전면 도로와 일필지의 관계, 주변 지역의 여건등을 파악하는데 기초적 자료로 이용된다.
3) 토지 조세의 기준
토지 조세는 국가 또는 지방 자치 단체 등 공공 단체가 그의 업무를 수행하는데 소요되는 경비를 조달하기 위하여 토지를 대상으로 하는 세금이다. 토지 조세의 종류는 토지의 거래에 따른 조세로서 취득세, 등록세, 양도 소득세, 상속세, 증여세 등이 있고, 토지의 보유에 따른 조세로서 종합 토지세, 재산세, 도시 계획세 등이 있으며,토지 이용 및 임대 소득에 따른 조세로서 토지 소득세, 법인세, 농지세 등이 있다. 이와 같이 다양한 토지의 세금을 효율적으로 관리하기 윟려는 공평한 부과 기준이 있어야 하는 것으로서 지적 공부에는 토지의 수량을 나타내는 면적이 표기되어 있어 개별 공시지가를 선정하여 토지의 가치를 가격으로 선정할 수 있도록 하고 있다. 우리 나라는 토지 조사 사업 당시 토지 조세 제도를 확립하기 위하여 토지의 가격 조사를 실시 하였는데 시가지의 지목에 관계없이 어느 일정 시기의 시장 가격을 정하였으며, 시가지 이외 지역의 토지 가격은 지목이 대인 경우 임대가격으로 하고 전·답·지소·잡종지는 그 수익에 따라 가격을 결정하여 토지 대장에 등록하였다. 이후 지방세 법률에 의하여 토지의 각 필지별 지목·지품 또는 토지 현황에 따른 토지 등급과 지목이 답인 경우 단위 면적당 평균 수확량을 기준으로 하는 농지 등급을 조사하여 토지 대장 및 임야 대장에 등록 하였다. 종합 토지세는 지적법에 의한 모든 토지를 대상로 하며, 소유자별로 전국의 모든 토지를 합산하여 세금을 부과하는 것이므로 전산화 되어 있는 지적을 기초 자료롤 활용하고 있다. 또한 양도 소득세 는 토지를 보유하다가 다른 사람에게 소유권을 넘겨주었을 경우 토지 취득시 가격과 차액을 기준으로 세금을 부과하는 것으로서 과거부터 토지 가격이 등록되어 있는 지적을 기초 자료로 활용하고 있다.
4) 토지 거래의 기준
토지 거래는 수요와 공급의 시장 원리에 의해 나타나는 현상으로서 매매·교환·임대 등이 있으며, 이러한 거래 활동은 부동산 중개사 또는 개인 당사자 들에 의해서 이루어진다.거래는 인간 생활에 있어 중요한 약속이므로 정확해야 하며, 서로 신로하고 보호되어야 한는 것으로서 사전에 거래 대상 토지의 상황에 대하여 법적 효력을 가지고 있는 공적 장부를 기초자료로 현장 조사를 철저히 하여야 한다. 사전 확인 자료는 지적 공부, 토지 등기부, 토지 이용 계획 확인서 등으로 지적 공부는 토지의 위치·면적·지목·경계 등이 확인되며, 토지 등기부는 소유권 및 소유권 이외의 권리 즉 저당권·지상권·전세권 등이 확인된다. 또한 토지 이용 계획 확인서는 국토 이용 관리법 및 도시 계획법에 의한 용도 지역·지구, 토지 거래 규제 지역, 도시 계획 시설 등을 표시한 것으로서 토지에 대한 여러가지 정책적 규제 및 이요 사항을 확인하게 된다. 특히 지적 공부에 등록된 면적과 경계는 토지 거래의 기준으로서 면적에 따라 거래 가격이 결정되고, 경계에 의해 소유권의 한계가 밝혀지는 것이므로 정확성이 요구되고 있으며, 이러한 조사 사항을 소홀히 하여 거래의 문제가 발생될 경우 중개사의 책임 뿐만 아니라 거래 당사자간의 재산적 손해와 다툼이 발생된다.
5) 토지 이용 계획의 기초
토지 이용 계획은 토지 자원을 효율적으로 이용하고 체계적으로 관리하기 위한 국가 및 지방 자치 단체의 정책적 계획이다. 토지는 인간의 생활과 밀접한 관계를 가지고 있는 중요한 구성요소 이므로 주택 및 공장 등을 각각 어디에 지을 것인가? 도로는 어디서 어떻게 건설할 것인가? 등의 토지 이용에 대한 질서와 합니적인 배치를 위하여 토지 이용 계획이 필요하게 된다. 토지 이용 계획을 수립하는 데는 여러가지 토지 이용 현황에 대한 자료 조사와 분석이 필요한 것으로서 토지 이용 조사 항목에는 지목·지형·식생·시설·인구 등이 기분적으로 포함된다. 특히 토지 이용을 분류하는 기준으로 지적법에 규정된 24개 종목의 지목을 이용하며, 토지에 대한 일필지의 규모, 형상, 방향 도로와의 관계, 공시지가 등은 지적 공부를 기초로 하여 조사가 이루어진다. 한편 토지 이용 계획은 그 계획안이 궁극적으로 도면상에 표현되어야 하는 것이므로 지적도 및 임야도는 개별 필지에 대한 토지 이용 계획안을 작성하는데 필요한 기본도(base map)이며, 용도 지역·지구·구역, 도시 계획 시설 및 기타 도시 계획 입안 사항등을 표현하는 지적 고시 도면으로 활용되고 있다.